ANATOMI DAN TEKNIS PEMBUATAN AKTA PPAT
PPAT sebagai Pejabat Umum diberi kewenangan untuk membuat 8 (delapan) jenis akta PPAT, yang menjadi lampiran dari PERKABAN 8/2012 yaitu: Akta Jual Beli, Akta Tukar Menukar, Akta Hibah, Akta Pemasukan Kedalam Perusahaan, Akta Pembagian Hak Bersama, Akta Pemberian HGB/HP atas tanah Hak Milik, Akta Pemberian Hak Tanggungan dan Kuasa Membebankan Hak Tanggungan. Setiap jenis akta PPAT, jika ditinjau dari anatominya terdiri dari: JUDUL AKTA; NOMOR AKTA; AWAL AKTA; KOMPARISI; BADAN AKTA; dan AKHIR AKTA.
Dari sisi tehnik pembuatan akta PPAT dapat dikelompokkan mengenai Subjek (perumusan komparisi), Objek (perumusan objek) dan Perbuatan Hukumnya atau essensial dari setiap jenis perbuatan hukum.
a. JUDUL AKTA
Judul akta yang akan digunakan sesuai dengan jenis perbuatan hukum, yang menjadi kewenangan PPAT. Judul akta sesuai dengan jenis perbuatan hukum mengenai hak atas tanah dan atau hak milik atas satuan rumah susun sudah ditetapkan dalam lampiran PERKAPAN Nomor 8/2012. Contoh untuk perbuatan hukum jual beli, menggunakan judul "AKTA JUAL BELI".
b. NOMOR AKTA PPAT
Nomor Akta PPAT dimulai dengan nomor urut 1 dan seterusnya untuk setiap tahun, yang berlaku untuk semua jenis akta PPAT yang menjadi kewenangan PPAT, dengan cara penulisan contoh: Nomor 1/2019 (angka 1 merupakan nomor urut untuk semua jenis Akta PPAT dan 2019 merupakan tahun pembuatan akta). Setiap tahun dimulai kembali dengan nomor urut 1 dan seterusnya.
c. AWAL AKTA PPAT
Awal akta memuat waktu pembuatan akta (hari, tanggal, bulan dan tahun) serta Nama Lengkap PPAT, SK Pengangkatan/ Penunjukkan, Daerah Kerja dan Alamat Kantor. Waktu pembuatan akta fungsinya untuk mengetahui kecakapan dan atau kewenangan para pihak untuk melakukan tindakan hukum dalam akta, untuk mengetahui apakah saksi memenuhi syarat kecakapan relatif dan untuk mengetahui apakah PPAT berwenang untuk membuat akta tersebut.
contoh rumusan waktu pembuatan akta (awal akta) :
"Pada hari ini, Rabu, tanggal 20 (dua puluh), bulan Maret tahun 2013 (dua ribu tiga belas).
Contoh rumusan PPAT (Pejabat Umum)
Hadir dihadapan saya, MALVIN, Sarjana Hukum, yang berdasarkan Surat Keputusan Kepala Badan Pertanahan Nasional, Tanggal 31-12-2001, Nomor 22-XI-2001 diangkat sebagai Pejabat Pembuat Akta Tanah yang selanjutnya disebut PPAT, yang dimaksud dalam Pasal 7 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, dengan daerah kerja Kota Depok dan berkantor di Jalan Margonda Raya Nomor 1000, Kota Depok, dengan dihadiri oleh saksi saksi yang saya kenal dan akan disebutkan pada bagian akhir akta ini.---------------------------
d. KOMPARISI:
Salah satu bagian dari kerangka akta PPAT atau bentuk akta otentik adalah komparisi yang memuat: identitas penghadap dan keterangan mengenai kedudukan bertindak penghadap dan dasar hukum. Komparisi dalam suatu akta PPAT, untuk menentukan apakah seseorang yang menghadap PPAT, memiliki kecakapan dan kewenangan bertindak dalam akta. Rumusan redaksional pada bagian komparisi dapat ditinjau berdasarkan cara orang bertindak dalam akta PPAT, yaitu:
1. Bertindak untuk diri sendiri, dengan atau tanpa persetujuan;
2. Bertindak sebagai Kuasa (Orang atau Badan Hukum):
3. Bertindak sebagai wakil Badan Hukum;
4. Bertindak sebagai Wakil Demi Hukum;
5. Bertindak dalam Kombinasi 1 s/d 4.
Dalam akta PPAT "tidak boleh memuat kata-kata "sesuai atau menurut keterangan para pihak" kecuali didukung data formil.
Contoh komparisi dimana penghadap belum pernah menikah dan objek bidang tanah milik pribadi penghadap.
Data Formil yang diperlukan untuk membuktikan Penghadap belum pernah menikah dan obyek bidang tanah merupakan milik penghadap yaitu Identitas diri berupa KTP (asli) diperlihatkan, KK (asli) diperlihatkan dan Sertifikat (asli) diserahkan kepada PPAT, yang telah terlebih dahulu oleh PPAT dilakukan pengecekan di Kantor Pertanahan setempat untuk mengetahui kesesuaian data dalam sertifikat dengan data yang ada dikantor pertanahan atau Letter C atau Verponding Indonesia (asli atau copy yang telah dinyatakan sesuai dengan aslinya).
Rumusan Komparisinya:
Tuan A, Lahir di Jakarta, pada tanggal 15-01-1960 (lima belas Januari seribu sembilan ratus enam puluh), swasta, Warga Negara Indonesia, bertempat tinggal di Kota Depok, Jalan Flamboyan Nomor 40, Rukun Tetangga 01, Rukun Warga 05, Kelurahan Abadijaya, Kecamatan Sukmajaya, Pemegang Kartu Tanda Penduduk Nomor: 0999/1234/15011960.0001; -----------------------------
- menurut keterangannya, penghadap belum pernah menikah menurut hukum sebagaimana dinyatakan dalam identitas Kartu Tanda Penduduk tersebut, yang aslinya diperlihatkan kepada PPAT dan karena itu untuk melakukan tindakan hukum yang disebut dalam akta ini, penghadap tidak memerlukan persetujuan dari pihak manapun juga.------------------------------------------
Contoh Komparisi penghadap bertindak dengan persetujuan suami/istri:
Data formil yang diperlukan dalam membuktikan para penghadap telah menikah (untuk pertama kali dan satu satunya) dan obyek bidang tanah merupakan harta bersama yaitu: KTP asli suami istri dan KK asli; Akta Nikah (asli) dan Bukti Hak atas tanah (sertifikat atau Letter C atau Verponding Indonesia).
Rumusan Komparisi:
Tuan D, lahir di Jakarta, pada tanggal 16-03-1970 (enambelas Maret seribu sembilan ratus tujuh puluh), swasta, Warga Negara Indonesia, bertempat tinggal di Jakarta selatan, Jalan Petogogan Nomor 22, Rukun Tetangga 03, Rukun Warga 04, Kelurahan Petogogan, Kecamatan Kebayoran Baru, Pemegang Kartu Tanda Penduduk Nomor 6666/787878.15031970/0004;
-Menurut keterangannya obyek bidang tanah yang disebut dalam akta ini merupakan harta bersama penghadap dengan istri penghadap dan untuk melakukan perbuatan hukum dalam akta ini, penghadap telah mendapatkan persetujuan dari istri penghadap yaitu Nyonya E, lahir di Jakarta, pada tanggal 17-04-1970 (tujuhbelas April seribu sembilanratus tujuh puluh), Ibu rumah Tangga, Warga Negara Indonesia, bertempat tinggal bersama dengan penghadap selaku suami, yang turut hadir dan ikut menandatangani akta ini sebagai tanda persetujuannya, sebagaimana diuraikan dan dinyatakan pada bagian akhir akta ini.
Contoh Komparisi penghadap bertindak selaku kuasa berdasarkan akta otentik:
Data formal yang diperlukan untuk membuktikan kecakapan dan kewenangan bertindak penghadap yaitu: KTP (asli) Penghadap dan Copy KTP Pemberi Kuasa dan Copy KTP suami/istri Pemberi Kuasa yang telah dinyatakan sesuai dengan aslinya; Copy KK dan Akta Nikah yang telah dinyatakan sesuai dengan aslinya; Akta Kuasa Menjual/Mengalihkan (salinan resminya bermeterai cukup) dan Sertifikat (asli) hak atas Bidang tanah atau Letter C atau Verponding Indonesia.
Rumusan Komparisi:
Tuan D, lahir di Jakarta, pada tanggal 16-03-1970 (enambelas Maret seribu sembilan ratus tujuh puluh), swasta, Warga Negara Indonesia, bertempat tinggal di Jakarta Selatan, Jalan Petogogan Nomor 22, Rukun Tetangga 03, Rukun Warga 04, Kelurahan Petogogan, Kecamatan Kebayoran Baru, Pemegang Kartu Tanda Penduduk Nomor 6666/787878.15031970/0004;
Menurut keterangannya dalam hal ini bertindak selaku kuasa dari dan karena itu untuk dan atas nama Nyonya E, lahir di Jakarta, pada tanggal 12-03-1970 (duableas Maret seribu sembilan ratus tujuh puluh), Ibu Rumah Tangga, Warga Negara Indonesia, bertempat tinggal di Kota Depok, Jalan Rambutan Nomor 40, Rukun Tetangga 01, Rukun SWarga 02, Kelurahan Beji, Kecamatan Beji, demikian berdasarkan akta kuasa menjual nomor 5 tanggal 02-03-2009 (dua Maret dua ribu semilan) yang dibuat dihadapan Amir, Sarjana Hukum, Notaris di Jakarta, yang salinan resimnya bermeterai cukup diperlihatkan kepada, PPAT yang membuat akta ini, dan untuk melakukan perbuatan hukum yang disebut dalam akta ini, yang diwakili Nyonya E tersebut telah mendapatkan persetujuan dari suaminya Tuan F , yang diuraikan dan dinyatakan dalam akta kuasa tersebut.
RUMUSAN OBJEK HAK ATAS TANAH:
Dalam perumusan objek hak atas tanah dalam formulir akta harus diperhatikan parameter normatif yaitu:
a. Setiap akta PPAT wajib mencantumkan NIB (Nomor Identifikasi Bidang Tanah) dan atau (Nomor Hak atas tanah, Nomor Surat Pemberitahuan Pajak terhutang (SPPT PBB), penggunaan tanah dan pemanfaatan tanah sesuai dengan keadaan lapangan.
b. PPAT dilarang membuat akta atas sebagian bidang tanah yang sudah didaftar atau bekas hak milik adat sebelum diukur oleh Kantor Pertanahan dan diberikan NIB.
c. PERKABAN Nomor 2/2013, Pasal 17 ayat 4 menegaskan bahwa dalam hal terjadi peralihan hak sebagian bidang tanah, terlebih dahulu dilakukan pemecahan/pemisahan sertifikat atas nama sendiri selanjutnya dibuat akta oleh Pejabat pembuat Akta Tanah.
Berdasarkan ketentuan ini, tidak ada lagi pengalihan hak atas tanah untuk sebgian bidang tanah dengan keluarnya PERKABAN 2/2013 (Pasal 17 ayat 4), dan yang hanya ada untuk pengalihan hak untuk seluruh bidang tanah baik yang sudah didaftar atau belum didaftar seperti bekas hak milik adat.
d. Satuan wilayah Tata Usaha Pendaftaran Tanah adalah Desa atau kelurahan, dimana Nomor Hak dibuat desa demi desa atau kelurahan demi kelurahan, dimana setiap hak dari suatu desa atau kelurahan akan diberikan nomor urut yang diawali dengan nomor urut 1. Contoh Hak Milik Nomor 10/Abadijaya (Hak Milik ke 10 dari kelurahan Abadijaya). Hak Guna Usaha, Hak Pengelolaan, Hak Tanggungan dan Tanah Negara, tata usaha pendaftaran tanahnya adalah Kota/Kabupaten.
Rumusan objek hak atas tanah (sudah didaftar):
Hak Milik Nomor 50/Abadijaya atas sebidang tanah sebagaimana diuraikan dalam surat ukur tanggal 20 Desember 2002 Nomor 4000/2002 seluas 700 M2 (tujuh ratus meter persegi) dengan Nomor Identifikasi Bidang Tanah (NIB) 10.11.12.13.141516. dan surat pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPTPBB) Nomor Objek Pajak NOP) 32.75.020.002. 007. 1617.0 yang dimanfaatkan sebagai tempat mendirikan bangunan rumah, digunakan untuk rumah tinggal.---------------
Rumusan Objek Kepemlikan bersama yang terikat (tidak ditentukan bagiannya):
"sebagian yang tidak terpisahkan dari Hak Milik Nomor 60/Abadijaya atas sebidang tanah sebagaimana diuraikan dalam surat ukur tanggal 20 Desember 2002 Nomor 4001/2002 seluas 500 M2 (limaratus meter persegi) dengan Nomor Identifikasi Bidang Tanah (NIB) 10.11.12.13.141517
dan surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan
Bangunan (SPPTPBB) Nomor Objek Pajak (NOP) 32.75.020.002.007.1618.0, yang dimanfaatkan sebagai tempat mendirikan bangunan rumah, digunakan untuk rumah tinggal.--
Rumusan Objek Kepemilikan Bersama Yang Terikat (Ditentukan Bagiannya)
"1/4 bagian yang tidak terpisahkan dari Hak Milik Nomor 60/Abadijaya atas sebidang tanah sebagaimana diuraikan dalam surat ukur tanggal 20 Desember 2002 Nomor 4001/2002 seluas 500 M2 (limaratus meter persegi) dengan Nomor Identifikasi Bidang Tanah (NIB) 10.11.12.13.141517--
dan surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPTPBB) Nomor Objek Pajak (NOP) 32.75.020.002.007.1618.0, yang dimanfaatkan sebagai tempat mendirikan bangunan rumah, digunakan untuk rumah tinggal.--
Rumusan Objek Bidang Tanah (Belum Didaftar):
Hak Milik atas sebidang tanah:
Persil Nomor 11 Blok D Kohir Nomor C.1796 seluas 500 M2 (lima ratus meter persegi) dengan batas batas:-----------
Utara : Tanah Milik Udin;------------------------------------------------------
Timur : Tanah Milik Hasan;----------------------------------------------------
Selatan : Jalan Raya Kukusan;---------------------------------------------------
Barat : Tanah Milik Nita;-------------------------------------------------------
Sebagaimana diuraikan dalam Peta Bidang tanggal 14 September 2012 Nomor 12/2012 yang dilampirkan pada akta ini, dengan Nomor Identifikasi Bidang Tanah (NIB) 10.11.12.13.141520 dan Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPTPBB) Nomor Objek Pajak (NOP) 32.75.020.002.007.1798..0, yang dimanfaatkan sebagai tempat mendirikan bangunan rumah, digunakan untuk rumah tinggal.----
Rumusan Objek Bidang Tanah HM SRS:
Hak Milik atas Satuan Rumah Susun Nomor 2000/XX/Grogol Selatan terletak di: ----------------------------------------------------------------------
Propinsi : Daerah Khusus ibu Kota Jakarta;--------------------------------
Kota : Jakarta Selatan;---------------------------------------------------------
Kecamatan : Kebayoran Lama;-----------------------------------------
Kelurahan : Grogol Selatan;----------------------------------------------
Jalan : Rusun Hunian Apartemen Simprug Indah, Jalan Arteri,--
RT 007, RW. 05, Lantai XX.----------------------------------------
Jual Beli ini meliputi:------------------------------------------------------
Hak atas Tanah Bersama, Benda Bersama, Bagian Bersama,
dengan nilai perbandingan proposional 0, 402, 727 % (nol koma empat ratus dua koma tujuh ratus duapuluh tujuh persen).----------------------------.
