PROSES PEMBUATAN SERTIFIKAT TANAH

Proses Pembuatan Sertifikat Tanah

Langkah-langkah nya adalah jangan sampai salah langkah:

1. Siapkan dokumen yang dibutuhkan.
- Akta Jual Beli
- Foto copy KTP & Kartu Keluarga
- Semua dokumen yang berhubungan.
- Foto copy girik yang dipegang
- Dokumen tambahan dari kelurahan

2. Kunjungi BPN yang ditunjuk sesuai wilayah anda.

3. Di BPN,
- beli formulir pendaftaran nanti dapat map warnanya biru dan kuning.(uang ini masuk ke negara)
- minta tolong kepada petugas untuk memeriksa kelengkapan dokumen yang telah kita bawa.
- minta kepada petugas untuk mengukur objek tanah/rumah kita, janjian sama petugas ukur BPN.

4. Petugas ukur yang datang biasanya berjumlah 2-3 orang, sediakan dana +-Rp.500ribu untuk proses ini. (uang sukarela...mungkin...karena tidak masuk ke negara)

5. Biasanya dokumen yang kurang berada dikelurahan, oleh karena itu kita harus ke kelurahan.
Usahakan ke tempat ini hanya sekali, sehingga biaya yang dikeluarkan tidak berlebih. Untuk itu buat daftar dokumen yang akan diminta.
Masalah biaya hmmm...mungkin 500rb-1jt..tanya aja ke pak lurahnya biayanya...kalo brani. hehehe. Lagi-lagi biaya ini adalah biaya sukarela juga.
Kenapa harus ke kelurahan ?, karena dokumen yang kita pegang juga ada di kelurahan. Nah untuk membuat sertifikat, seluruh dokumen tersebut harus diserahkan ke BPN juga.

6. Jika seluruh dokumen terkumpul semua, silakan menuju BPN lagi.

7. Serahkan seluruh dokumen ke loket yang disediakan lalu anda akan menerima tanda terima penyerahan dokumen.

8. Tanya berapa lama harus menunggu untuk sertifikatnya terbentuk.

9. Setelah mendapatkan jawaban, tunggu deh, sebaiknya setelah melewati masa menunggu seperti yang diberitahukan oleh BPN, hubungi orang BPN tersebut mengenai statusnya.

Mengapa biaya notaris ppat mahal ? katanya sih karena yang ngurus bukan orangnya langsung, maka pada saat si orang notaris ke BPN, biayanya bisa 2x lipat jika dibandingkan urus sendiri.
Biaya yang tadinya hanya Rp.25ribu, bisa Rp.50ribu.

Jangan menggunakan jalur yang tidak jelas, apalagi menyuruh orang yang tidak jelas.
Apalagi kalau mesti pakai calo mending kalian jalan sendiri aja dech biar tau prosedurnya bagaimana.. OK

Ingat!, Pengalaman adalah sesuatu yang sangat berharga, jangan mau anda dibohongi terus oleh orang yang tidak bertanggung jawab dengan masalah-masalah biaya yang harus anda keluarkan.

Tarif Mengurus Sertifikat Tanah

Tarif Pengurusan Sertifikat Tanah

Contoh Perhitungan

1. Pajak Penjual dan Pajak PembeliBerhati-hatilah dengan penjual rumah yang ingin menjual rumahnya dengan harga bersih. Anda perlu mengetahui terlebih dahulu apakah harga bersih adalah harga di luar notaris dan pajak penjual atau tidak. Apabila penjual minta bersih di luar biaya-biaya lain, bersiap-siaplah untuk merogoh tabungan lebih banyak. Adapun, rincian pajak adalah sbb:
   
   Pajak Penjual (PPH) : 2,5% x harga (tanah rumah) NJOP
   Pajak Pembeli (BPHTB) : 5% x harga (tanah rumah – 60 Juta)
   
   Contoh:
   - Luas tanah 145 m²,
   - harga tanah di NJOP adalah Rp1.300.000,-/m²
   - Harga bangunan di NJOP Rp500.000,-/m²
   - Sehingga pajak penjual
     2,5% x [145 x ( Rp1.300.000,- + Rp500.000,-) ] = Rp6.525.000,-
   - Pajak pembeli
     5% x [[145 x (Rp1.300.000,- + Rp500.000,-) ] – Rp60.000.000]] = Rp10.050.000.-
   Sehingga, apabila harus membayar pajak penjual, Anda harus mengeluarkan dana untuk pajak jual beli sebesar Rp16.575.000,- di luar harga rumah.

2. Biaya NotarisApabila biaya notaris yang akan ditunjuk bersama ditanggung oleh pembeli, bersiap-siaplah untuk menghabiskan waktu dan tenaga yang lebih. Karena selain harus mencari-cari notaris PPAT yang murah dan benar, Anda juga harus berupaya menawar harga ke notarisnya. Akan tetapi bila kita melalui KPR bank, Anda akan mendapat notaris yang sudah memiliki standar biaya dari bank tersebut.
   
   Untuk mendapatkan harga yang spesial dari notaris bank, Anda harus pandai-pandai bernegosiasi dengan manager cabang bagian perkreditan tempat pengajuan Anda. Akan lebih baik, apabila Anda bisa bernegosiasi kepada pihak yang lebih berwenang di atas manager tersebut. Sehingga, Anda akan mendapatkan potongan harga khusus untuk biaya notaris.
   
   Biaya-biaya yang akan kita keluarkan untuk notaris sebagai berikut:
   
   Biaya cek sertifikat : Rp100.000,-
   Biaya SK 59 : Rp100.000,-
   Biaya validasi pajak : Rp200.000,-
   Biaya Akte Jual Beli (AJB) : Rp2.400.000,-
   Biaya Balik Nama (BBN) : Rp750.000,-
   SKHMT : Rp250.000,-
   APHT : Rp1.200.000,-
   Total : Rp5.000.000,-
   
   Cek sertifikat diperlukan untuk memastikan apakah sertifikat tersebut asli atau palsu. Validasi pajak juga perlu untuk memastikan apakah pajak sudah dibayar, belum, atau bukti pembayaran ternyata palsu. Biaya akta jual beli merupakan biaya pengurusan segala berkas-berkas sampai selesai dan Anda hanya menandatangani bersama si penjual semua berkas-berkas dan perjanjian jual beli. Biaya balik nama adalah biaya pengurusan balik nama semua sertifikat dari penjual ke pembeli.

3. Biaya Peningkatan HGB ke SHMBila sertifikat yang ada adalah HGB (Hak Guna Bangunan), pembeli dapat meningkatkan sertifikat menjadi SHM (Sertifikat Hak Milik). Biayanya sebagai berikut:
   
   Biaya pemasukan kas negara (2% x (NJOP tanah – 60 Juta)
   Misalnya harga NJOP tanah: Rp1.300.000,-/m² dan luas tanah adalah 145m². maka NJOP tanah: Rp1.300.000,- x 145 = Rp188.500.000.-
   Jadi biaya pemasukan kas negara untuk peningkatan SHM adalah: 2% x (Rp188.500.000,- - Rp60.000.00,-) = Rp2.570.000,-
   
   Jasa notaris: Rp1.000.000,- s.d. Rp2.000.0000.-
   
   Jadi total biaya peningkatan hak milik antara Rp3.570.000,- s.d. Rp4.570.000,-

Urus Hingga Tuntas

Dari gambaran di atas, Anda dapat mengetahui cara dan perhitungan pembuatan Sertifikat Hak Milik Anda sendiri. Tentunya, dapat Anda lihat sendiri bahwa untuk mengubah atau meningkatkan status ini memerlukan waktu yang cukup lama dan perlu biaya tambahan. Namun, hal tersebut perlu Anda lakukan untuk menjamin dan memperjuangkan hak Anda di masa depan.

Perhatikan setiap tahapan dengan baik dan upayakan untuk melakukannya dengan detail. Harapannya, agar upaya yang Anda lakukan dapat berjalan dengan lancar dan tidak menemui kendala yang berarti. Jangan ragu untuk bertanya kepada petugas jika ada kebijakan yang mungkin masih ragu dan belum jelas karena biasanya terdapat kebijakan yang berbeda antara satu daerah dengan daerah yang lain. Meskipun memakan waktu yang tidak sebentar, namun hasilnya dapat dinikmati seumur hidup Anda.

Perubahan CV Menjadi PT

Perbedaan prinsipil antara Perseroan Komanditer atau dikenal dengan sebutan CV (Commanditaire vennootschap) dengan Perseroan Terbatas  (PT) terdapat pada status badan hukumnya, karena CV merupakan persekutuan yang tidak berbadan hukum dan tanggungjawab dari para sekutu pengurus hanya sampai kepada harta pribadinya. Sedangkan Perseroan Terbatas (PT) merupakan perseoran berbadan hukum dan tanggungjawabnya terbatas. Perubahan CV menjadi Perseroan Terbatas  (PT) dilakukan melalui notaris tanpa harus membubarkan CV terlebih dahulu. Perubahan CV menjadi Perseroan Terbatas (PT) berarti akan mengubah status perusahaan yang awalnya tidak berbadan hukum menjadi badan hukum. Untuk itu terdapat hal-hal yang perlu diperhatikan dan disesuaikan agar dapat memperoleh status badan hukum sebagaimana yang diatur dalam Undang-Undang No. 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas (UUPT).

Adapun hal-hal yang perlu disesuaikan berdasarkan ketentuan Undang-Undang No. 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas adalah sebagai berikut :

1. Menyelesaikan terlebih dahulu perikatan yang telah terjadi antara para pengurus CV dengan pihak ketiga.
2. Menyesuaikan Anggaran Dasar CV. Hal ini dilakukan karena pada Anggaran Dasar CV tidak ada ketentuan mengenai Modal Dasar, Modal Ditempatkan, dan Modal Disetor. Sedangkan untuk menjadi Perseroan Terbatas harus memenuhi ketentuan mengenai Modal Dasar Perseroan Terbatas, yakni minimal Rp. 50.000.000 (Berdasarkan Pasal 32 ayat (1) UUPT), dan 25% dari modal dasar harus ditempatkan dan disetor penuh (Berdasarkan Pasal 33 ayat (1) UUPT). Dengan demikian, Anggaran Dasar CV harus disesuaikan dengan ketentuan tersebut.
3. Membuat Akta pendirian (akta notaris) yang memuat Anggaran Dasar dan keterangan lain berkaitan dengan pendirian Perseroan Terbatas (Berdasarkan Pasal 7 ayat (1) jo. Pasal 8 ayat (1) UUPT).
4. Para pendiri bersama-sama mengajukan permohonan pengesahan badan hukum melalui jasa teknologi informasi sistem administrasi badan hukum secara elektronik kepada Menteri Hukum dan HAM (Berdasarkan Pasal 1 angka 16 jo. Pasal 9 ayat (1) UUPT.
5. Setelah dilakukan pengesahan, Menteri akan melakukan pendaftaran Perseroan Terbatas (Berdasarkan Pasal 29 ayat (1) UUPT).
6. Pengumuman di Tambahan Berita Negara RI oleh Menteri (Berdasarkan Pasal 30 ayat (1) UUPT).

Dan perubahan itu dapat dilakukan melalui cara berikut ini :

1. Seluruh sekutu harus setuju akan keinginan itu dan melakukan rapat dengan atau tanpa kehadiran notaris yang kemudian akan menghasilkan putusan perubahan itu dalam bentuk berita acara.
2. Seluruh aset bergerak maupun tidak bergerak Perseroan Komanditer (CV) harus di taksasi (penilaian dalam jumlah rupiah) sebaiknya dilakukan oleh independen auditor.
3. Dari total aset lalu ditentukan berapa besar bagian masing-masing dan apakah seluruhnya atau sebagian akan di inbreng (dimasukkan) ke dalam Perseroan Terbatas sebagai modal yang akan disetor oleh masing-masing pendiri Perseroan Terbatas (PT).
4. Datang ke Notaris untuk membuat Akta Pendirian Perseroan Terbatas (PT) dengan sudah menentukan nama, kedudukan, maksud dan tujuan, pemegang saham, susunan pengurus dan modal Perseroan Terbatas (PT).
5. Setelah proses pendirian Perseroan Terbatas (PT) tentu saja harus mengubah seluruh administrasi dan keuangan yang ada karena telah beralih status dari badan usaha menjadi badan hukum.